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金同成风波调查

时间:2019-05-14 22:07:05 来源:互联网 阅读:0次

“金同成风波”调查

“11月11日上午10时许,几十个小业主陆续聚集在来雅百货中山店门口。他们有备而来,迅速在店门口摆出三条巨大的横幅,还拿出几个高音喇叭。一名彪壮的业主甚至拿着一根镀锌管,一边敲着地面,一边与来雅百货的保安说话,像是威胁也像是示威……” 近日,以中山路来雅百货为舞台,类似的场面相继出现,事件的当事双方分别为中山路来雅百货所在地——金同成大厦的开发商“金同成置业有限公司”及其部分业主。以类似事件为由头,相关消息纷纷报道,有称业主闹场是因为金同成拖欠租金,有称是因为业主涨租的要求被拒绝……事实真相究竟如何?事情症结究竟在那里?事情有没有解决的办法?本报深入幕后,试图还原事情的真相。

争论焦点一:租金

部分业主:金同成拖欠租金是常事、不收回(商铺)的话,我们连一分钱租金都拿不到,我们的回报就等于零。  金同成:我们没有拒绝支付租金,而是拒绝类似“租金上涨400%,限三天内答复”的要求。事实上所压租金也仅为一期,之前都付清了。一期租约绝大多数是10月31日到期,这期租金是因到期前就与部分业主协商续租事宜产生意见分歧,进而影响到百货经营而延期。从11月13日起,综合各方意见,我们已向尚未支付租金的业主发出书面通知,告知我们将陆续发放租金。调查  金同成大厦当年的销售方案是由开发商以每年房价10%回租,租期5年,一批租约至今年10月31日到期。同年10月,金同成将大厦出租给新时代来雅百货有限公司经营。经过5年的经营,目前中山路来雅已成为厦门效益的百货之一。  在合同到期前,金同成方面已跟业主陆续沟通,但发现业主间的意见存在较大分歧。考虑到原有租金标准在同地段的租金现价已经偏高,金同成提出维持原有标准的方案,同时记录业主提出的不同意见,就一些有共性的建议和意见再统一评估,拿出方案再和业主协商;因为需要足够的时间统一1200位业主的意见,金同成建议先签一年过渡合同,保持原租金标准不变,待新合同达成后再多退少补租金差额。  据金同成方面介绍,就此方案,大部分业主都能接受。在金同成已接触的业主中,达成率高达97%以上。只有一些业主坚持要提高租金,其中要求租金上涨400%,限期3天内答复,否则就要收回产权。由于一些业主想通过干扰来雅百货正常经营的方式对金同成施压,为因应可能因此产生的百货厂商的索赔,以观事态发展,金同成才延期支付了租金,并也有就此事与业主协商,征得谅解。  在政府有关部门的参与下,11月10日,即“示威”事件前一天,金同成已与部分业主代表达成共识,金同成承诺将在11月14日前给出支付租金的方案。11月13日,金同成开始向尚未支付租金的业主发出通知,告知在履行完分批到税务局代扣报税款、凭税单到银行转帐等程序后,所有租金将如数发放。

争论焦点二:涨租

部分业主:现在的房价与5年前怎么相比?中山路这种热门地带的房租,也翻了一番,凭什么我们要接受这种强盗条件? 金同成:投资房产的回报率基本在2%-8%之间,在当年销售时,每年10%的租金已远远高于当时的市场标准,即使在5年后的今天,金同成大厦的平均租金仍高于同地段商业项目。出于稳定考虑,公司同意维持原标准。调查 金同成大厦的“返租销售”是在有关法律出台之前,该大厦的开发、销售并无违法违规行为。在5年的租约到期后,如今金同成与业主间的协商已无关“返租”,只是正常的企业向业主求租关系,而这种关系的基础应该是建立在符合当前市场行情的租金标准上的。 据了解,金同成大厦共有7楼,其中地下一层和地上六层。当时大厦销售时,不同的楼层、同一楼层的不同位置销售价格都有所不同,售价的是78000元/平方米,是7800元/平方米,按10%的年回报率算,每平方米的月租金价格在65元-650元左右(以建筑面积计)。

争论焦点三:出路

部分业主:专家建议,可以由所有业主共同组成一家股份公司,使产权股份化,股份公司委托一个专业机构进行招商,收益按股份大小分配,这样便可以解决难题。  金同成:由于上一届业主委员会已到期,我们正协助广大业主进行改选。经综合各方意见,决定筹备小组从业主中产生,由筹备小组与我司共同商议产生业主代表的办法,组建业委会,以保证公正性和时效性,公司会配合业委会工作。待新的业委会产生后,金同成大厦商铺的相关事宜,都由业委会代表所有业主出面进行协商和决定。 调查  厦门一位熟谙商业地产运作的人士表示,售后返租租约到期后,对开发商而言已经履行完相关承诺,此时再续租,已不是法律。然而,在协商过程中,就会遇到一些不同意见的业主,租金上的分歧将可能导致商场原有的商业经营模式无法再延续下去。  对来雅百货中山店的资方金同成来说,此时无疑将面临两种选择:继续经营,或者撤出。事实上,在业界看来,如果金同成被迫撤出,对商场内所有业主来说,并不意味着福音到来。因为金同成撤出后,金同成大厦商场将出现两种情况:一是所有业主重新组建一家企业,然后再委托专业经营管理公司统一经营;二是所有业主各做各的。  对种情况,不少业内人士表示:组建一家股份公司,从构想来看,似乎可行,然而,要所有业主组建一家股份公司,从法律程序上和实际操作来说,可能性不大。  “新的《公司法》规定,股份制公司多只能200人。此外,要推出几个人来能代表1200多个业主的利益,操作起来也很困难。”一位地产人士表示,即便组建成功,但在委托一家专业机构进行招商时,一样要涉及到租金问题,从这个角度来看,这与直接委托给开发商又有何区别?此外,在该专业人士看来,委托什么的专业经营管理公司,以及商场的定位也将非常重要,否则就会像香水城一样,终走向失败。  而商场如果没有统一经营和统一管理的团队,终各个小商铺将不得不各自为政,各做各的经营,这一结果或许从早先的定安广场一期商铺可以看出。上世纪90年代末,元洪定安广场采取了“店中店”模式进行运作,360多间店铺很快销售一空,不少业主还一举投资购买了三四间店铺。然而,从2001年开始,定安广场开始走下坡路,人流量不断减少,总体业绩开始下滑,而这一切实际上与小店铺各自为政有莫大的关系。2003年底,商场业主委员会决定彻底关门。  各自为政所带来的苦果,终于使定安广场的广大业主明白“商场要发展,只有进行统一经营和管理”这一道理。据民盛物业的有关人士表示,在永乐进驻该商场二楼时,曾计划用两个月时间和业主们进行沟通,然而只用了15天便与上百名业主达成了统一出租的共识。而统一出租引进永乐这一家电品牌所带来的效应,终于使业主们看到了希望:空置已久的商场店铺实现了出租或出售。 不少业界人士深信,假如金同成大厦商场业主走向各自为政,那么整个商场将很难经营起来,其结果将导致广大业主被套牢5年,甚至10年都有可能。

各方声音

陈先生?穴业主?雪: 我是地下附一楼的一位业主。有些报道总说“业主们认为”、“业主们反映”,其实那些业主真正才几十个人,只是一小部分,而像我这样愿意按金同成的方案、先签一年过渡合同的意见是占大多数。我曾向一些媒体反映过我的意见,但他们根本不理睬。

业主陆先生: 业主与开发商是利益共同体,双方应该平等、友好地进行协商。作为金同成大厦的业主之一,我对部分业主的做法感到很不满意,他们采取一些过激的行为是不对的,也不恰当,可以说是在自毁形象。当然,金同成也应该坦诚地与业主商谈,比如如何提高商场运作透明度、未来的构想等,都要拿出计划与业主沟通。同时,业主也不能一味提高租金,要看金同成还有多少利润,不赚钱的事,谁也没办法做。业主与金同成作为合作伙伴,同舟共济,把来雅经营成今天这个规模,相当不容易。总之,业主与开发商眼光都应该放长远一些,因为这关乎着金同成大厦的未来,处理不好,还会影响中山路商圈的发展,毕竟来雅也是中山路标杆之一。

中华街道办赖书记: 金同成的事情,我们已出面协调,我认为双方应该好好坐下来解决。业主与金同成的涨租问题,这是商业行为?熏我们不好介入,但从辖区管理来看,双方应该从稳定的大局出发,我们不希望看到一些业主采取不理智的办法解决,业主要维护自己的合法权益,可以理解,但应该通过合法的渠道,比如可以走法律途径。上周,我们对双方进行调解,目前金同成正在改组业主委员会,金同成也开始支付业主以往的租金。思明警方: 11月11日,思明警方向各媒体通报称,当日警方依法处置非法集会阻碍警察执行公务事件。在通报中,警方称,2006年11月11日上午10时许,30余名金同成大厦业主打着横幅标语聚集在中山路来雅百货公司门口要求与金同成物业公司负责人对话,引起数百名群众围观,场面混乱,中山路交通被堵断,大量车辆滞留中山路。思明警方迅速到现场进行劝阻,呼吁群众冷静对待,纠纷事宜要循法律途径解决。在劝阻无效、不明群众越围越多、交通阻塞近半个小时的情况下,根据《中华人民共和国集会游行示威法》第27条款项、第二款和《中华人民共和国人民警察法》第十七条第二款规定,警方果断对不听劝阻继续持扩音器鼓动群众的黄某某等3人依法带离现场进行处置。

金同成有话要说

金同成与部分业主之间在提租问题上的分歧,原本是极其单纯的商业分歧。随着媒体的炒作,这场风波不断升级,直至演变为治安事件,令人心痛。 金同成十分看重自己的声誉,更不可能在义务履行到一期时,去制造是非,损害业主的利益。纠纷开始以来,我们也一直向媒体披露我们的想法和做法,为何我们的声音总是发不出来或发出了都“变形”呢?公司的形象一直被扭曲着,为什么?这场风波中,谁应负起道义上的?我们认为,在构建和谐社会的今天,任何单位、个人,都没有权利做激发矛盾、引起社会不稳定的事!

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