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第五次负利率时代是否是楼市的晚餐

2018-10-11 13:54:59

第五次“负利率”时代:楼市的狂欢?

导读

但与前四次“负利率”不同的是,当前的楼市并非整体向好,而仅限于一线城市及部分二线城市,绝大部分的三四线依然深陷高库存泥沼,楼价在低迷中徘徊。

本报记者张晓玲郑凯婷深圳报道

2015年的中国经济,实体低迷,GDP增速下降,股市高位跌落,而楼市依然畅旺。

8月份,70个大中城市新建商品住宅价格同比从上月下降0.4%转为上涨1.7%,为自2014年9月份以来首次转正;这也是近16个月来,首次出现半数城市房价上涨。

这背后,是房地产调控6年来的宽松政策出台,以及不断的降准降息带来的“负利率”时代再次来临,房地产保值增值功能凸显。

但与前四次“负利率”不同的是,当前的楼市并非整体向好,而仅限于一线城市及部分二线城市,绝大部分的三四线依然深陷高库存泥沼,楼价在低迷中徘徊。

长期来看,由于房价已处高位,以及人口因素的变化,中国所有城市的房地产资产价格,未来上涨都将放缓。

“负利率”与房价共振

秋天已至,但中国房地产市场热度不减,利好不断。

自去年9.30、今年3.30新政之后,8月31日,住建部、财政部、央行表示,目前还有6亿多平方米的库存,消化库存目前还在位,所以房价不会飞涨。“开发商的房子不敢随便涨价,因为还有大量库存,只有少量的开发商剩尾盘的时候猛涨价”,任志强说。

一线城市暴涨终结?

从的市场情况来看,深圳、北京、上海这些一线城市,今年以来迅猛的涨价或难以持续。

根据深圳中原研究中心的监测,国土委数据显示上周一手住宅成交1001套,成交面积仅为10万平米,环比基本持平,确认了从九月周开始成交量再次下行的趋势。新房成交均价近3.33万/平方米,环比下降了12%。

深圳中原研究中心认为,深圳楼市情绪仍承受着市场热度下降的负面影响,即使是在金九银十,楼价也将面临一定的竞争考验。

在北京,据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,9月上旬新建纯商品住宅成交2421套,比上月同期下跌37.6%。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,北京楼市隐忧凸显,目前代表市场主流需求的改善型购房人群,既买不起豪宅,也享受不到公积金贷款的优惠,未来成交或仍将下滑,而这将影响房价表现。

长期来看,中原集团研究中心认为,人口流入及其结构将对城市房价有关键性的影响。这是因为,过去对市场扰动的因素——“投资需求”大幅减少,尚有投资价值的一线城市仍处限购之中,而绝大多数不限购城市由于供大于求而不存在投资价值,因此跨地域的购房需求消失,当地常住人口构成需求主体。

这意味着,当楼市需求回归到“居住”本质时,则人口越多、年龄结构越年轻的城市,有更多的实际需求,也更有条件支撑当地的房地产市场繁荣。

根据2010年人口普查数据,不论是哪一类城市,15岁以下人口占比均显著减少,而1-4岁年龄段占比更是急剧降低。按时间推算,这正是计划生育后批独生子女的孩子。人口年龄结构老化将直接影响未来住房是市场需求,不论一二三线城市都将面临这个问题,那些仍然可以吸引外来人口流入的发达城市受影响相对较小,而人口流出的城市将会雪上加霜。

硬币的另一面是,从2000年到2010年,全国人均住房面积增长了72%,分地区来看,的省份的人均住房面积增幅也达到40%。未来居民继续改善居住条件的需求已经不那么迫切。

即使在北京,由于公共资源和城市配套设施等与人口增长间的矛盾日益显现,北京人口流入已呈放缓态势。其中,人口增速已从2011年的2.9%降至2014年的1.7%,达“十二五”以来的水平。

克而瑞研究人士认为,北京人口流入的放缓将抑制房价上涨空间。随着北京人口流入进一步放缓,其房价继续上涨的空间也非常狭小。

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