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楼市新政后土地市场向上向下

时间:2019-06-06 12:37:07 来源:互联网 阅读:0次
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新近出台的新国五条细则,似乎并没有针对土地市场有非常明显的调控,但土地市场还是立刻作出了反应。

3月5日直接成交的4宗土地中,其中两宗长睦的宅地,之前是受市场关注的。这两块土地所处的板块,可尽享皋亭森林公园、半山公园、虎山公园、龙山公园、上塘河等丰富的自然资源,生态环境可媲美曾经被热捧的田园板块。同时,这两宗姊妹地的起始拿地成本都不高,其中长睦单元R地块出让面积81758平方米,起拍总价8.8亿元,长睦单元R地块出让面积52701,起拍总价5.5亿元,这样的体量和总价,在许多开发商承受范围之内,预想中竞争应该会比较激烈。

当然,更为重要的一点是,两块土地的起拍楼面地价均只有4500元/平方米,这个价格无疑在主城区属于价格洼地。而在杭州各个板块的地价被炒得沸沸扬扬,不断创出区域新高的大背景下,这一区域却如同未被开垦的处女地,其价值似乎有被市场重新挖掘、呼之欲出的态势。

只不过,结果是两块地均因为没有人上前竞价,而以底价成交。的成交楼面价,分别仅4505元/平方米和4517元/平方米,而终分别拿下两地块的保利和金地,也算是意外“捡漏”。

事实上,这个价格,甚至低于3年多之前该区域的成交地价。2009年底, 长皋板块成功出让两宗宅地,楼面地价分别为4483元/平方米和4207元/平方米,两块土地均由杭州市城市建设发展有限公司竞得,两个地块合起来开发,就是即将于3月开盘、总建筑面积约25万平方米的“城发云锦城”。值得一提的是,这个地价也已经是当年主城区成交的宅地。

土地市场风云变幻,居然如此之迅捷。

3月推地潮能否延续热度

根据杭州国土资源局公开资料显示,今年月杭州主城区共出让地块33宗,出让总面积约116万平方米,可建面积325.2万平方米,成交总额140.9亿元。而其中,主城区成交土地面积48.4万平方米,总收入为96.12亿元,创近5年同期土地收入新高。

与此同时,土地价格也逐步回暖。特别是蛇年之后,七堡、祥符、丁桥等区域的楼面地价均创下新高。延续1-2月份的热度,3月杭州将迎来密集推地潮,杭州将推出24宗土地,其中主城区出让15宗地块,总出让面积为56万平方米,总可建面积达142.8万平方米,起始总价88.6亿元。

除了已经于3月5日出让的4宗土地,主城区接下来要出让的热门地块,还有不少。

丁桥的姊妹地块,无疑是的热点地块。主要是因为就在2月下旬,虽然当时新国五条刚出,但就在它们的隔壁,还是成交了一块土地:龙湖地产斥资10.9亿元,在36轮竞价后,将它果断收入囊中。8886元/平方米的楼面地价,也重塑了丁桥价格标杆。而即将出让的这两块地,起价均为6000元/平方米,与龙湖地块相同。因为隔得实在太近,两块地与龙湖地块的条件也基本一致,所以这两块地终能够拍出什么样的价格,受宠程度如何,都能反映新国五条细则出台前后,土地市场发生的变化。

三墩板块也连推三宗宅地,出让总面积90163平方米,总体量23.4万平方米,总起价约18.8亿元。这个区域久未有宅地出让,但发展日趋成熟。而就在2月20日,金地以6.36亿总价竞得浙江科技学院祥符GS10-R地块,成交楼面价9341元/平方米,溢价率达到28.2%。而此次出让的地块相对位置要更好,届时又会拍出什么样的价格,也让人期待。

此外,蒋村板块、勾庄、田园等热门板块,也将有土地出让。

开发商称或是补仓良机

3月密集推地潮,以国五条细则出台后首场土地拍卖的清冷场景开局,那么,是否可以由此判定土地市场升温就此戛然而止,土地市场又会否再次掉头向下?

对此,广宇集团营销总监章佳毅表示,现在来下这个结论还有些武断。“没有土地,开发商怎么过日子?”他说,长睦地块遇冷,现在看来并不能说明太多问题,毕竟长睦地块还属于一个新兴板块,在许多开发商心目中认同度还不够,所以还不能单纯以这两块土地,来得出土地市场整体向下的结论。他说,开发商会根据自己的需求,确定拿什么地,而不会看到地就想拿,所以某些土地因为拿的人比较少,价格拍得比较低,也很好理解。

事实上,表示要继续拿地的开发商也不少。郡原地产营销总监赵春蕾坦言,对于开发商来说,拿地是没办法的事情,项目做完了,没有土地就意味着“无米下炊”,人也留不住。事实上,郡原地产从去年开始就一直到处在看地,却一直未有斩获。而像郡原这样去年开始还没有拿过地的公司,还着实不少。

而刚刚在3月5日拿下长睦一宗宅地的金地房产,显然是拿地积极开发商的代表。据金地集团东南区副总经理沈锋明介绍,今年以来,金地已经在浙江接连拿下4宗地,其中2宗在杭州,另外2宗分别位于宁波和金华,而接下来还要拿。他透露说,金地明年在东南区将要实现100亿元的销售额,而现在还有50亿元的缺口。“我们接下来还将继续深耕杭州,因为杭州的容纳度和辐射全省的购买力是非常强的。”他说。

对于3月5日的土地遇冷,一位开发商甚至表示,土地市场暂时冷却一段时间,这也为去年错过了拿地时机的开发商,创造了补仓的好时机。

土地价格分化将更加明显

当然,业内人士普遍认为,新国五条细则出台,一旦严格实施,对于土地市场的影响,不可能没有。“国五条细则对于土地市场,肯定是泼了点冷水。它是国家给的一个警示,就是土地市场不可能像前段时间那样火热,开发商可以悠着点。所以开发商在拿地上肯定会比之前要谨慎。”赵春蕾说。

但她认同,这种影响,却有可能因为所处区域、地块条件的不同,而有所差异。而单宗土地之间的价格分化,也将会更加明显。刚需土地应该会更加受宠。

“公司现在比较看好的是一些各方面配套渐趋成熟的近郊板块,面向纯刚需客户,资金周转比较快的地块,我想其他开发商应该也会这样想,所以符合这些条件的地块,接下来肯定还会受到欢迎。”一位外地开发商告诉。

而相反,他认为,一些偏改善型的区域或者地块,则会影响比较大。典型的如之前很受关注的蒋村板块,去年却曾经以9000元/平方米左右的底价成交,而3月份即将出让的蒋村地块,据说去问的人也不多,主要还是因为这个区块的先期定位比较高,做市场的刚需盘有些难度;又如前段时间之江度假村地块之所以受到冷遇,并不是因为开发商不喜欢滨江区域,而是因为地块配备的相当体量的商业,影响了资金周转率,让不少开发商望而却步。( 吴彩萍)

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